سود اجاره ملک در دبی چقدر است؟
اگر در حال بررسی خرید ملک هستید، اولین سؤال منطقی این است که «واقعاً سود اجاره ملک در دبی چقدر است و آیا ارزش ریسک و دردسرش را دارد؟» جواب کوتاه بر اساس گزارشهای بهروز این است که در اغلب مناطق، بازده اجاره خانه در دبی بصورت سالانه (gross yield) برای واحدهای مسکونی معمولاً در بازه حدود ۵ تا ۸ درصد است و در بعضی مجتمعهای آپارتمانی میانقیمت، این عدد میتواند به حدود ۷ تا ۹ درصد هم برسد؛ در حالی که ویلاها معمولاً بازده پایینتری در حد حدود ۴ تا ۶ درصد دارند. در برخی تحلیلها برای نقاط خاص و سناریوهای تهاجمیتر، بازه کلی ۸ تا ۱۲ درصد هم برای برخی مناطق ذکر شده، اما برای برنامهریزی واقعبینانه بهتر است روی همان بازههای میانی حساب کنید.
در این مقاله، قدمبهقدم توضیح میدهیم «سود اجاره ملک در دبی چقدر است» بر چه اساسی محاسبه میشود، چه عواملی آن را بالا یا پایین میبرد، نقش نوع ملک و محله چیست و چطور میتوانید قبل از خرید، بازده تقریبی را خودتان حساب کنید تا تصمیم شما برای سرمایه گذاری در املاک دبی بر پایه عدد و منطق باشد، نه تبلیغات.
منظور از سود اجاره چیست؟
وقتی میپرسیم «سود اجاره ملک در دبی چقدر است»، معمولاً منظور «بازده اجارهای سالانه» است؛ یعنی درصدی از قیمت ملک که هر سال از محل اجاره به شما برمیگردد. فرمول ساده بازده اجارهای (بازده ناخالص) این است:
اجاره سالانه ÷ قیمت خرید ملک × ۱۰۰
مثلاً اگر ملکی را ۱ میلیون درهم بخرید و بتوانید سالانه ۷۰ هزار درهم اجاره بدهید، بازده اجارهای شما حدود ۷٪ است. این عدد هنوز «ناخالص» است؛ چون هزینههایی مانند شارژ ساختمان، نگهداری و خالی ماندن واحد را کم نکردهاید.
به همین دلیل، در تحلیل حرفهای، بین دو مفهوم تفاوت میگذارند:
- بازده ناخالص (Gross Yield): قبل از کسر هزینهها
- بازده خالص (Net Yield): بعد از کمکردن هزینههای سالانه و خالی بودنها
در اغلب گزارشها درباره بازار املاک دبی، عددی که اعلام میشود همان بازده ناخالص است؛ شما برای تصمیمگیری واقعی باید ۱ تا ۲ واحد درصد از آن را کم کنید تا به تخمینی از بازده خالص برسید.
مقایسه تقریبی بازده در انواع ملک
برای اینکه تصویر روشنی از اینکه «سود اجاره ملک در دبی چقدر است» بهدست بیاورید، جدول زیر یک جمعبندی ساده از بازههای معمول بازده اجارهای در ۲۰۲۵ را نشان میدهد (ارقام بهصورت حدودی و بر اساس میانگین چند منبع تحلیلی هستند).
|
نوع ملک و موقعیت |
بازده اجارهای سالانه (ناخالص) | توضیح و ویژگیها |
| آپارتمانهای میانقیمت در مناطق غیرساحلی پرتقاضا | حدود ۶ تا ۸٪ |
معمولاً بهترین تعادل بین قیمت خرید و تقاضای اجاره؛ مناسب برای شروع سرمایه گذاری در املاک دبی |
|
آپارتمان در مرکز شهر و مناطق بسیار لوکس |
حدود ۵ تا ۷٪ | قیمت خرید بالاست، اجاره هم بالاست؛ بازده درصدی کمی پایینتر، اما پتانسیل رشد سرمایه قوی |
| مجتمعهای اقتصادیتر با واحدهای کوچک | حدود ۷ تا ۹٪ در برخی نقاط |
مناسب سرمایهگذاران ریسکپذیرتر؛ درآمد اجارهای خوب، اما باید حواستان به کیفیت مستأجر و مدیریت باشد |
|
ویلا و تاونهاوس در جوامع خانوادگی |
حدود ۴ تا ۶٪ | اجاره اسمی بالاست ولی قیمت خرید هم بالاست؛ بیشتر مناسب کسانی است که ترکیب «استفاده شخصی + اجاره» میخواهند |
| اجاره کوتاهمدت (روزانه/هفتگی) در لوکیشنهای توریستی | بازده بالقوه بالاتر؛ در سناریوهای خوب حتی دو رقمی |
نیاز به مدیریت فعال و مجوزهای گردشگری دارد؛ مناسب افراد حرفهای یا کار با شرکت مدیریت املاک |
این جدول قرار نیست عدد دقیق برای هر پروژه به شما بدهد، اما یک قانون سرانگشتی است تا بدانید بازدهی شما در چه محدودهای خواهد بود و چه زمانی باید نگران پایین بودن یا غیرواقعی بودن اعداد باشید. با توجه به نوشته های سایت apilproperties.com و بر اساس دادههای آن میتوان اینطور توضیح داد که:
دوبی بهدلیل بازدهی نسبتاً بالا و نبود مالیات بر درآمد شخصی، از سودآورترین بازارهای جهان برای اجارهداری محسوب میشود؛ در این تحلیل اشاره میشود که بازده ناخالص اجارهای در دوبی معمولاً از حدود ۵ تا ۱۰ درصد در سال شروع میشود و در سناریوهای حرفهایتر مثل اجاره کوتاهمدت یا حضور در طرحهای هتلـرنتال، حتی میتوان به بازدههای بالاتر نیز دست یافت؛ البته همه اینها منوط به انتخاب لوکیشن درست، مدیریت حرفهای ملک و کنترل هزینهها است تا درآمد اجارهای واقعاً به سود پایدار تبدیل شود.
متن بالا به روشنی نشان میدهد که پاسخ به سؤال «سود اجاره ملک در دبی چقدر است» فقط یک عدد ثابت نیست؛ بلکه طیفی از بازده است که به استراتژی شما بستگی دارد.
نقش نوع ملک و قیمت یک متر آپارتمان در دبی
یکی از مهمترین متغیرها در بازده اجارهای، نسبت اجاره به قیمت خرید است. در عمل، هرچه قیمت یک متر آپارتمان در دبی پایینتر باشد ولی بتوانید همان سطح اجاره را نسبت به متراژ بگیرید، بازده درصدی شما بالاتر میرود.
برای همین است که در بسیاری از گزارشها گفته میشود:
- آپارتمانهای میانقیمت در مجتمعهایی که هنوز به محدوده لوکس نرسیدهاند، معمولاً بازده بهتری از ویلاها و آپارتمانهای فوقلوکس دارند.
- در ویلاها، اگرچه اجاره اسمی بالاست، اما چون قیمت خرید هم بسیار بالاتر است، بازده درصدی معمولاً کمتر از آپارتمانها میشود.
پس اگر هدف اصلی شما «حداکثر کردن» سود اجارهای است، باید دقیقاً بررسی کنید که در هر محله، با بودجه مشخص، چه متراژی میخرید و در همان محله معمولاً اجاره چه بازهای دارد؛ اینجا است که تحلیل محلی از بازار املاک در دبی و شناخت دانهدانه پروژهها اهمیت پیدا میکند.
ارتباط استراتژی اجاره با سود: بلندمدت، کوتاهمدت، هتلپول
دادههای Apil Properties نشان میدهد که در اجارههای بلندمدت استاندارد، بازده سالانه معمولاً در همان بازه ۵ تا ۱۰ درصد میماند؛ اما اگر به سراغ اجاره کوتاهمدت (توریستی/روزانه) بروید و لوکیشن مناسبی انتخاب کنید، در سناریوهای مناسب، بازده اسمی میتواند بالاتر هم برود؛ هرچند در این حالت هزینه مدیریت، خالی بودنها و ریسک بیشتری هم دارید.
برای یک سرمایهگذار ایرانی که ممکن است مدیریت حضوری ملک برایش آسان نباشد، اغلب سه سناریو مطرح است:
- اجاره بلندمدت کلاسیک؛ مناسب کسانی که ثبات و سادهبودن را به بازده حداکثری ترجیح میدهند.
- سپردن مدیریت به شرکتهای حرفهای برای اجاره کوتاهمدت؛ مناسب سرمایهگذاران ریسکپذیرتر با بودجه بالاتر.
- مشارکت در طرحهای هتلپول و واحدهای برنددار؛ مناسب کسانی که میخواهند بهجای مدیریت مستقیم، سهمی از درآمد هتل دریافت کنند.
انتخاب هرکدام، شکل واقعی پاسخ به این سؤال را عوض میکند؛ یعنی اینکه سود اجاره ملک در دبی چقدر است برای شما، به استراتژیای که انتخاب میکنید گره خورده است، نه فقط خود شهر.
سناریوی نمونه برای تصویر ذهنی بهتر
فرض کنید یک آپارتمان میانقیمت در منطقهای با تقاضای خوب برای اجاره خانه در دبی میخرید؛
- قیمت خرید: مثلاً ۱ میلیون درهم
- اجاره سالانه متعارف در آن مجتمع: فرضاً حدود ۷۰ هزار درهم
در این حالت:
- بازده ناخالص شما حدود ۷٪ است.
- اگر سالانه ۱۰–۱۵ هزار درهم هزینه شارژ، نگهداری و خالی بودن را در نظر بگیرید، بازده خالص شما به حدود ۵٫۵ تا ۶٪ میرسد.
حالا اگر بهجای این واحد، سراغ یک ویلا با قیمت ۳ میلیون درهم بروید که اجارهاش مثلاً در بازه ۱۵۰ تا ۱۸۰ هزار درهم است، بازده ناخالص شما احتمالاً بین ۵ تا ۶ درصد خواهد بود و بعد از هزینهها، بازده خالص پایینتر میآید. همین مثال ساده نشان میدهد چرا خیلی از سرمایهگذاران حرفهای بهجای تمرکز روی «لاکچریترین ملک»، روی محلهها و پروژههایی تمرکز میکنند که از نظر بازده عددی جذابترند و واقعاً عنوان بهترین منطقه دبی برای سرمایهگذاری را از نظر عددی توجیه میکنند، نه فقط از نظر شهرت.
اشتباهات رایج سرمایهگذاران ایرانی در ارزیابی سود اجاره
برای اینکه تصویر کاملتری داشته باشید، خوب است چند دام رایج را بشناسید:
- توجه به اجاره اسمی بدون مقایسه آن با قیمت خرید؛ عدد «اجاره بالا» لزوماً به معنی بازده بالا نیست.
- نادیده گرفتن هزینههای جانبی، بهویژه شارژ سالانه، تعمیرات و کارمزد مدیریت؛ این موارد بهراحتی میتواند ۱–۲ درصد از سود شما را بخورد.
- نگرفتن مشاوره محلی درباره وضعیت واقعی بازار املاک دبی در آن محله؛ گاهی یک پروژه روی کاغذ جذاب است اما نرخ خالی بودن یا کیفیت مستأجر در آن چندان خوب نیست.
- مقایسه مستقیم با بازارهای دیگر بدون در نظر گرفتن تفاوت ساختار مالیاتی؛ در حالی که نبود مالیات بر درآمد اجاره در دبی یکی از مزیتهای کلیدی است.
اگر از ابتدا این خطاها را کنار بگذارید و با اعداد واقعی کار کنید، هم انتظارات شما از «سود اجاره ملک در دبی چقدر است» منطقیتر میشود و هم احتمال اینکه در عمل ناامید شوید، بهطور محسوسی کاهش پیدا میکند.
