معایب خرید ملک در دبی: واقعیت‌هایی که مشاوران املاک به شما نمی‌گویند
اگر تبلیغات جذاب خرید ملک در دبی را دیده باشید، احتمالاً تصاویری از برج‌های لوکس، منظره خیره‌کننده ساحل جمیرا و وعده‌هایی چون «اقامت با خرید» یا «بازدهی بالا با دلار» در ذهن‌تان نقش بسته است. اما آیا همیشه همه چیز همان‌قدر درخشان است که به‌نظر می‌رسد؟ واقعیت این است که معایب خرید ملک در دبی هم وجود دارد؛ مسائلی که معمولاً در بروشورهای تبلیغاتی حرفی از آن‌ها به میان نمی‌آید.
درست است که دبی شهری پویا، مدرن و جذاب برای سرمایه‌گذاری است، اما خرید ملک در آن نیز مانند هر بازار دیگری، نقاط خاکستری دارد. این مقاله دقیقاً آمده تا آن بخش‌هایی را به شما نشان دهد که معمولاً در تبلیغات نادیده گرفته می‌شود.
معایب خرید ملک در دبی؛ چرا این همه تبلیغ و چرا باید کمی محتاط بود؟
بازار املاک دبی سال‌هاست که مقصد محبوب سرمایه‌گذاران بین‌المللی است. تنوع پروژه‌ها، رشد سریع زیرساخت‌ها، و امتیازهایی نظیر اخذ اقامت باعث شده‌اند این بازار در کانون توجه باشد.
اما دلایل این حجم از تبلیغات چیست؟
-
سود بازار املاک دبی در جهان بینظیر است!
-
سازندگان برای پروژه‌های پیش فروش اقساط فوق‌العاده‌ای را در نظر می‌گیرند.
-
سیاست‌های جذب سرمایه خارجی توسط دولت امارات باعث حمایت رسمی از این فضا شده‌اند.
این موارد باعث ایجاد فضای پُرزرق و برق می‌شود، اما خریدار باید بداند پشت پرده چه می‌گذرد.
آیا واقعاً مالک هستید؟ نگاهی به قوانین مالکیت در دبی برای خارجی‌ها
یکی از پیچیده‌ترین مفاهیم در بازار ملک دبی برای خارجی‌ها، موضوع مالکیت قانونی است.
دو نوع مالکیت اصلی در دبی:
-
Freehold – مالکیت کامل ملک و زمین زیر آن (در مناطق مشخص).
-
Leasehold – مالکیت موقت تا ۹۹ سال؛ فقط حق بهره‌برداری از ملک، نه زمین.
هزینه‌هایی که قبل از خرید به شما نمی‌گویند
شاید قیمت اولیه ملک برایتان جذاب باشد، اما بسیاری از خریداران ایرانی بعد از معامله متوجه مخارج پنهانی می‌شوند.
هزینه‌های پنهان معمولاً شامل موارد زیر است:
-
هزینه نگهداری سالانه (Service Charges): مبلغی که برای نظافت، امنیت و تعمیرات ساختمان دریافت می‌شود.
-
هزینه ثبت سند و هزینه‌های دولتی: که تا 4% ارزش ملک می‌رسد.
-
مالیات اقامت یا هزینه‌های مربوط به اخذ ویزای سرمایه‌گذاری.
-
هزینه تمدید مالکیت (در موارد Leasehold).
✳️ این هزینه‌ها را با کمک یک مشاور املاک باتجربه بررسی کنید تا متحمل ضرر نشوید.
اجاره دادن ملک در دبی؛ راحت یا دردسرساز؟
اجاره دادن ملک در دبی بسیار ساده است اما نکاتی هم در این رابطه وجود دارد که در ادامه بررسی می‌کنیم:
نکات مهم:
-
برای اجاره کوتاه مدت، مجوز خاصی وجود دارد که باید بگیرید.
-
اجاره ملک‌تان را به شرکت‌های معتبر بسپارید تا مسیر کوتاه‌تری داشته باشید.
محدودیت‌های اقامتی؛ ملک بخرید، اقامت نگیرید؟
یکی از جذاب‌ترین مزیت‌های بازار املاک دبی، دریافت اقامت دبی با خرید ملک است. اما نکاتی که باید بدانید را در ادامه لیست کرده‌ایم:
واقعیت چیست؟
-
خرید ملک با ارزش کمتر از ۷۵۰ هزار درهم، اقامتی به شما نمی‌دهد.
-
اقامت دبی از این طریق، 2 تا 10 ساله است که در صورت نگه داشتن ملک به صورت مادام‌العمر برای شما قابل تمدید است.
-
این اقامت قابل تمدید است، اما اقامت دائم یا تابعیت نیست.
آیا در بازار املاک دبی، بدقولی وجود دارد؟
برای اینکه با مشکل تاخیر در تحویل پروژه مواجه نشوید، بهتر است از سازنده‌های دولتی یا سازنده‌های خصوصی خوش‌نام خرید کنید چراکه:
-
این سازنده‌ها پشتوانه مالی خوبی دارند.
-
توسط دولت حمایت می‌شوند.
-
حساب‌های بانکی امن دارند.
🔍 برای اجتناب از مشکلات احتمالی:
-
سابقه سازنده‌های املاک را بررسی کنید.
-
از پروژه‌های زیر نظر دولت یا برندهای معتبر خرید کنید.
-
قرارداد را با وکیل خبره بررسی کنید.
بازار اشباع یا رو به رشد؟ آیا هنوز خرید ملک در دبی منطقی است؟
تحلیل بازار دبی نشان می‌دهد که پروژه‌های مسکونی در برخی مناطق به اشباع رسیده‌اند. اما هنوز جای رشد بسیار زیادی وجود دارد:
📊 نکته مهم: رشد بازار بیشتر در املاک لوکس، ویلاهای ساحلی و مناطق نزدیک به مراکز تجاری دیده می‌شود.
بنابراین:
-
خرید ملک متوسط در منطقه متوسط با هدف اجاره، ممکن است بازدهی مطلوبی نداشته باشد.
-
سرمایه‌گذاری کورکورانه در هر پروژه‌ای به‌دلیل «تب بازار» خطرناک است.
انتخاب با آگاهی؛ اگر قصد خرید دارید، این نکات را فراموش نکنید
اگر با وجود تمام موارد بالا، همچنان به خرید ملک در دبی فکر می‌کنید، اشکالی ندارد—اما با آگاهی پیش بروید:
نکات مهم برای کاهش ریسک:
-
سند و قرارداد را با مشاور متخصص بررسی کنید.
-
سابقه سازنده و پیشرفت پروژه‌های قبلی او را چک کنید.
-
فقط در مناطق Freehold معتبر ملک بخرید.
-
هدف‌تان را مشخص کنید؛ سکونت، اجاره یا سرمایه‌گذاری؟
-
برآورد دقیقی از هزینه‌های جانبی داشته باشید.
دبی: شهری بین واقعیت و رؤیا؛ انتخاب با شماست
دبی شهر تضادهاست؛ از یک سو برج‌های درخشان و امتیازهای جذاب، و از سوی دیگر چالش‌های حقوقی، اقتصادی و اجتماعی که در نگاه اول پنهان می‌مانند.
خرید آپارتمان در دبی می‌تواند فرصت طلایی باشد یا دام پرزرق و برق. همه‌چیز به این بستگی دارد که چقدر با چشم باز تصمیم بگیرید. اگر آماده‌اید از پشت ویترین تبلیغات عبور کرده و همه زوایا را ببینید، آنگاه شاید واقعاً انتخاب‌تان ارزشمند باشد.
برای من جذابه ولی از معایب خرید ملک در دبی ترس دارم؛ مخصوصاً ریسک تغییر قوانین اقامتی
قوانین اقامتی تغییر نخواهند کرد. دولت امارات قصد دارد تا سال 2040 جمعیت دبی را دو برابر کند.
بعضی مشاوران املاک در دبی فقط روی مزایا مانور می‌دن؛ این مطلب صادقانه معایب رو هم گفت—😌
از نظر شما متشکریم!
در مزایا و معایب خرید اقساطی ملک در دبی اگر وام بانکی باشد، هزینه انتقال و بیمه چطور محاسبه می‌شود؟
گرفتن وام بانکی برای ملیت ایرانی امکان‌پذیر نیست.
نکته ویزا عالی بود؛ خیلی‌ها فکر می‌کنن هر خریدی اقامت می‌دهد ولی طبق قوانین خرید ملک در دبی برای خارجی‌ها چنین نیست.
از نظر شما متشکریم!
من بین اجاره و خرید ملک در دبی مرددم؛ با این هزینه‌های پنهان انگار اجاره کوتاه‌مدت منطقی‌تره
متاسفانه اجاره‌ها در دبی سیر صعودی دارند و اگر توان خرید داشته باشید، معمولا بیشتر از اجاره توصیه می‌شود.
برای سرمایه‌گذاری بلندمدت، فهم تفاوت مناطق املاک در دبی کلیدیه؛ همه‌جا مناسب خارجی‌ها نیست.
نظر شما کاملا درست است!
به نظرم بدون مشورت با مشاوران املاک در دبی وارد پیش‌خرید نشیم؛ ریسک تأخیر پروژه‌ها واقعیه
دقیقا!
مقاله خیلی کامل بود. من همیشه فکر میکردم فقط مزایا هست، اما حالا فهمیدم مزایا و معایب خرید اقساطی ملک در دبی هم باید بررسی بشه.
ممنون از نظرتون!
کسی تجربه فروش ملک در دبی داشته؟ شنیدم کمی زمان‌بره و بدون کمک مشاوران املاک در دبی خیلی سخت میشه.
بله بدون کمک افراد متخصص، این پروسه زمان و انرژی زیادی را از شما خواهد گرفت.
به نظرم یکی از بزرگ‌ترین معایب خرید ملک در دبی اینه که انتقال سند برای خارجی‌ها تو همه مناطق امکان‌پذیر نیست.
خرید ملک در مناطقی که سودآوری خوبی دارند، برای همه امکان‌پذیر است. فقط در برخی از مناطق قدیمی ممکن نیست.
جمع‌بندی خوب؛ لطفاً سناریو نقدینگی و کارمزد واقعی فروش ملک در دبی بعد از ۲–۳ سال نگهداری رو هم تحلیل کنید
از نظر شما متشکریم. این موضوع اضافه خواهد شد.
برای مقایسه املاک در دبی خوبه که شاخص اجاره کوتاه‌مدت هر محله هم اضافه کنید
متشکریم از اینکه نظرتون رو ثبت کردید. حتما اضافه خواهد شد.
در فروش ملک در دبی آیا بهتره نیست مستقیم با خریدار مذاکره کنیم؟
بهتر است این کار توسط مشاورانی که تمام قوانین را می‌دانند، انجام شود.